不動産投資入門 投資前後に抑えておくべきポイント

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女性目線に立ったこだわりで入居者を獲得する

なぜ女性目線なのか

現在の日本は不景気の真っただ中であることから、不動産経営も苦境を強いられています。それだけではありません。社会は少子高齢化へとまっしぐらであり、今後人口が減少していくことが考えられます。人口が減少すると言うことは賃貸の需要も減少すると言うことであり、この観点から見ても不動産経営は今後厳しくなるであろうことが容易に予想できるのです。

しかし、そんなときであるからこそ不動産投資をすべきだとも言えます。今働き盛りの若い世代が老後を迎えた時、年金だけで生活を賄える保証はありません。年金の受給開始年齢もどんどん引き上げられていくでしょう。そして若者の平均年収は非常に低い状態です。

人口減少で労働人口が減り、年収も減っている世代が、増えていく高齢者を支えていくことは難しいでしょう。将来的にどんどん状況は悪くなっていくことが予想されるため、将来のための投資として不動産投資がお勧めです。たしかに不動産業界は厳しくなっていきます。だからこそ、いい加減な物件は自然淘汰されていき、本物が残る時代となってきます。本当に入居者に喜ばれる不動産経営ができている物件は、今後も入居者を獲得し続け、物件が生み出す家賃収入は将来の生活の大きな支えとなるでしょう。

さて、では将来的に生き残ることができる賃貸経営を行うためには、それはまだあまり着目されていないところに着目して経営していくこととなります。ここで挙げるのは女性目線でのリフォームをすることによって入居者を獲得していくと言う方法です。

最近ではおしゃれな物件も増えてきましたが、本当に女性目線の物件がどれほどあるかと考えると、それほど多くないことが分かります。ワンルームのアパートなどは、単身男性が寝床として使う部屋といったような物件が多いことに気づかされます。しかし、借主の中には必ず女性がいるのです。そこで、女性目線でのリフォームをすることで女性の借主を獲得していくと言う方法は非常に先進的で、今後大いに役立つ空室対策となると思います。

外観にこだわる

では女性目線でのリフォームではどのような点に気をつけていくべきかを解説していきます。まずは外装でしょう。

入居者のターゲットが単に男性の単身者や学生であるならば、外装は汚くとも内装がしっかりとしていて、住むのに困らない状況であればある程度の入居者を獲得できます。しかし、女性の場合にはそうはいきません。外壁は使う色で印象が大きく変わるものであり、女性はここに結構気を配ります。

外壁は建物の内見に訪れた時に最初に目に入る部分です。そこで外壁が汚ければ大きなイメージダウンにつながり、成約に至らないことが多いのです。したがって、物件の外壁が汚かったり、センスのない色であったりしたならば塗装すべきです。よくあるのはブルー系の色などですが、これは男性の目線で配色されたものと考えられます。女性目線ならば黄色系の配色などがお勧めです。

また、物件に庭があるならば芝生や花などを植えて手入れをしておけば、これも女性に喜ばれます。花などが植えてあり、しかも手入れされている物件では、大家が丁寧に管理をしているというイメージにもつながり、入居率や定着率の向上に確実に結びついていきます。

センスにこだわる

物件を購入するときに室内を見ると、内装に問題があることがあります。流し台や洗面台が古いことや、引き出しの取っ手が取れたりといった細かい点で問題があるならば、これは女性目線で考えれば大きな問題です。やはり女性は男性に比べて、圧倒的に清潔感を重視するものです。流し台や洗面台なども毎日使う場所であり、なおかつ本来清潔を保たれているべきである場所が古く汚いことは、大きなマイナスイメージにつながります。特にファミリータイプの物件であったならば、多くの場合において奥さんが決定権を持っているものであり、奥さんはキッチンのデザイン性や清潔感を非常に重視します。この点から、水回りが汚いことが大きなマイナスポイントとなることが分かります。

また、物件によっては非常に統一感がなく、センスがない作りになっているものもあります。例えば玄関の床とキッチンの床、フローリングの色、これらの色がそれぞれ違うものが使われていればどうでしょうか。または壁紙で汚れた壁だけを張り替えているような場合もそうです。統一感がなく、妙な違和感があり、物件に魅力を感じられなくなってしまいます。男性であればこの辺のことはあまり気にならないという人も多いですが、女性はこれらのことに敏感です。

リフォームはセンス良く仕上げるために壁紙や床材をきちんと選びましょう。決して工務店任せにしてはいけません。もし工務店任せにしたならば、それが悪い工務店であれば手元にある一番安いものを使ってリフォームを行う可能性もあるのです。それに、そもそも工務店はデザイナーではないため、デザイン的なバランスを期待することはできないのです。

女性目線のリフォームのためには上記の違和感を覚える部分は徹底的に改善していき、水回りなどの使用頻度の高い部分の清潔に心がけていく必要があります。

投資効果にこだわる

経年などよって物件の入居率が下がった時には、様々な手を打っていく必要が出てきます。代表的な方法は敷金・礼金を免除すると言う方法やそのほかのサービスが挙げられますが、収益性の点で厳しくなってきます。そのような状態でリフォームを行う時には、採算を取ることを考えるとリフォームにコストをかけ過ぎることはできません。

したがって、収益をあまり圧迫せずに入居率を上げ、さらには入居者に気に入られ定着してもらえるリフォームを行うためには、やはり工夫が必要になります。そのためには、最もリフォームの効果が高い個所から、優先順位をつけてリフォームに取り組んでいきます。

優先順位が最も高いものは全体的な清潔感であり、痛んでいる個所を交換することは必須となります。続いて水回りです。水回りの中でも洗面台→キッチン→お風呂で優先順位を付けます。どれも等しく大切なのですが、女性目線に立てばやはり美容に関連する洗面台が最も重要であり、それに続いてキッチン、お風呂となります。

その次が壁紙や床材のデザインがアンバランスであれば交換し、和室で畳が汚ければ畳の表替えを行います。

写真にこだわる

以上のように女性目線に立ってリフォームを行ったならば、仕上げとして部屋を演出して写真を撮る作業を行います。これは他の物件と差をつけるために非常に大きな効果があります。

賃貸物件を紹介するネットなどで部屋の写真を見ると、多くの部屋は何もないガランとした状態で撮影されています。これは不動産会社の営業マンが、忙しい時間を割いて部屋の写真をデジカメで手早く撮影したものです。

しかし、このような写真では他の物件と差がつくことはありません。写真撮影用に一室に家具やインテリアを入れて飾り付け、その上で撮影したものを掲載するようにすれば、ネットでその写真を見た人は生活したときのイメージがわきやすいのです。そして内覧の際にもその部屋に案内をし、女性内覧者に「オシャレだな」「カワイイな」という印象を持ってもらうのです。こうすることによって、内覧希望者の数と内覧の際の成約率は確実に上がります。

以上の4つのこだわりを実践すれば、必ずや女性入居者の獲得に成功することでしょう。

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