不動産投資入門 投資前後に抑えておくべきポイント

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空室対策のポイント6選

不動産経営をするときに、空室率が高くては経営していくことは不可能です。いくらリフォームにお金をかけて万全の設備を整えていても、入居者がいなければ賃料は発生せず、維持費の分だけ毎月赤字が発生します。そのため空室対策をいかに行っていくかと言うことは非常に大切なことであり、ポイントを押さえた的確な空室対策は確実に空室率を下げてくれます。

経営者としての自覚はあるか?

そもそも、空室が埋まらずに不動産経営に失敗する人と言うのは、自分のことを「賃貸事業経営者」として自覚していない人が多いものです。物件を購入すればあとはそれなりにやっていれば入居者が集まって家賃収入が得られると言うような考え方を抱いており、とくに空室対策のための工夫をせずに失敗してしまいます。

逆に成功している人は、きちんと経営者としての自覚をもっており、単なる投資や副業のように見なしていないものです。不動産経営がいかに難しく、シビアな世界であるかを自覚しており、その中で入居者を勝ち取っていく気構えをしっかりと持っています。

賃料に値ごろ感はあるか?

経営者としての自覚を持ったならば、物件のマネジメントを前向きに考えていくことができます。例えば賃料の見直しを真っ先に行うことでしょう。今までは5万円で設定していたけれども、どうも周辺の同程度の物件を見ているとそこも4 5千円程度に設定しているぞ・・・と、こういうことが分かって来るわけです。これでは入居希望者は皆周辺の物件に流れてしまい、空室が埋まることはありません。

そこで、自分の物件も4 5千円に下げようと思うのですが、それでもまだ不十分です。周辺が4 5千円にしているところを、自分の物件では4 3千円に抑えて値ごろ感を出すのです。同じ賃料にするだけでは激しい競争をしなければならない可能性高いです。また、2000円安くすることで激しく競争することもなく入居者が集まっていくならば、そちらのほうがよいでしょう。

この他にも、賃料を下げたくなければ敷金や礼金を無料にする、入居後の初めの1~2ヶ月は家賃無料とする、家電をプレゼントする、設備を充実させるなどの方法でも値ごろ感を出すことができます。

値ごろ感を出すための手順は、まずは物件所在エリアの他の物件をインターネットで調べて、同程度の物件の家賃相場を調べます。そして家賃以外にも設備や募集条件なども比較し、その比較の結果どのポイントで値ごろ感を出すのが最も効果的かを考えていきます。

エントランスの美化を徹底しているか?

さて、値ごろ感のある条件設定にしたら、インターネットでその値ごろ感のある物件を見た人が不動産業者に問い合わせ、内見の申し込みをします。そして不動産業者の営業マンに連れられて内見者が物件を訪れた時、真っ先に目に入るのは外壁であり、続いてエントランスや共有部分を目にし、最終的に部屋を見ることとなります。最初に目に入ってくる部分が汚ければ、マイナスイメージのまま部屋にたどり着いて見学をしてしまうため、成約に至らないケースが増えてしまいます。

外壁の塗り直しはコストがかかるため、資金に余裕ができてからでもよいでしょう。しかし、エントランスや共有部分は大家自ら掃除をすることによって美化を徹底することが可能です。こうすることによって、一旦は外壁によってマイナスに傾いた内見者の感情が綺麗なエントランスによって再びプラスに傾き、その精神状態で見学をするため成約率が上がるのです。

このときのポイントは、内見者の潜在意識に訴えかける美化を行うことです。つまり、ポストを磨く、ドアを拭く、ガスメーターを磨く、草むしりをするなど、本来なかなか手の届かないところまで綺麗にしておくことで、内見者は「どこをどう掃除しているのか詳しくはわからないけれども、とにかく非常に綺麗だ」ということを潜在的に感じ取り、大きなプラスイメージを抱くことになるのです。

キーボックスは設置しているか?

普通内見者を案内する時には、鍵は管理会社が預かっているため、営業マンは管理会社まで鍵を受け取って使用することになります。しかし、忙しい営業マンにとって、管理会社まで鍵を取りに行く手間は非常にわずらわしいものです。内見者案内のために鍵を取りに行き、内見者の案内が終われば再度鍵を返しに行く必要があるのです。これを面倒だと思うのは当然のことです。

多少負担が軽くなる方法として、管理会社と営業マンが現地で待ち合わせをするという方法があります。これは確かに営業マンの負担が軽くなりますが、管理会社の都合も考える必要があるため、別の意味でのわずらわしさが伴うこととなります。

そこで、大家としてはここに目を付けるべきです。つまり、現地に暗証番号で開くキーボックスを設置しておき、暗証番号を共有しておくようにすれば、営業マンは鍵のやりとりに煩わせられることがなくなります。

このことは営業マンの負担が軽くなるだけでなく、「内見に案内しやすい物件」として捉えられることとなります。したがって、物件を探しに来た人に対して「この物件ならすぐに案内できますが、よければ見てみませんか?」という提案ができるようになるのです。このことが空室対策に大きな効果を及ぼすことは言うまでもありません。

室内写真をおろそかにしていないか?

物件探しのホームページには部屋の写真が公開されますが、あの写真はなんとなく魅力的な感じがしないものです。なぜならば、あの写真は営業マンが時間を作って物件に足を運び、デジタルカメラで手早く撮影した写真だからです。

デジタルカメラで撮影するとどうしても平凡な写真になってしまい、伝えたい魅力もうまく伝わらないことが多いものです。最近はインターネットで物件を探し、目星をつけてから内見の申し込みをすることがほとんどであるため、写真が悪ければ空室対策を行う上でのマイナスとなります。

そこでおすすめなのは、大家自身が広角レンズの一眼レフカメラを買い、少々の撮影技術を書籍やインターネットなどから学び取って撮影することです。確かに一眼レフカメラは安いものではありませんが、それで空室が埋まると考えれば十分に採算がとれる投資と言えます。

広角レンズの一眼レフカメラで物件を明るく広々と移せば、通常のデジタルカメラで写したものと比べて何倍も魅力的な写真となり、ライバル物件と差をつけることができます。そしてその写真データを不動産業者に持ちこみ、掲載してもらうこととしましょう。このことによって営業マンからも「熱心な頼もしい大家さん」として認識され、物件をプッシュしてもらえるかもしれません。

設備のプレゼントなどは設けているか?

以上のことをすべて行ったうえで、資金に余裕があればダメ押しに設備を新しくするのがよいでしょう。エアコンが新しいことや給湯器が新しいこと、インターホンが新しいことなどは、古いままの時に比べるとずいぶんと物件の魅力を増してくれるものとなります。

戦略としては、「今入居した方のためには、最新のエアコンを導入いたします!」などというふうに宣伝をするのが効果的です。契約を条件として、プレゼント形式で設備を設置するのです。こうすることで借りる側はお得感が大きく、成約につながりやすいです。さらには入居が決まらなければ設備を導入する必要がないため、無駄な投資になる心配もありません。

空室が埋まらなくて困っているならば、まずは以上の6つを実践してみましょう。それで全く改善が見られないならば、物件の立地があまりにも悪いなどのどうしようもない理由があると考えられます。

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